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楼市出现新变化：价格回归合理性，交易节奏缓解

三木
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一、政策端：供需两端双向发力，宽松周期进入兑现期
2025 年楼市政策已形成 “需求端减负 + 供给端去库存” 的组合拳，宽松力度与精准度同步提升：

  • 需求端红利集中释放：公积金政策优化成为核心抓手，泰州、重庆等多地放宽提取条件，支持公积金支付物业费、全款购房提取等，直接降低居住成本与购房门槛。房贷成本持续处于低位，5 年期 LPR 降至 3.5%，公积金利率低至 2.65%，部分城市首套房利率甚至下探至 3.25%，较 2018 年近乎腰斩。限购政策全面松绑，北上深等核心城市也优化限制性措施，进入 “非限购周期”。

  • 供给端去库存与保障房联动：杭州、荆门等城市加速收购存量商品房转为保障房，杭州安居集团已完成万科河语光年府等项目收购，预计年底投入使用。这类收购普遍按市场价低 30%-50% 定价，同时兼顾租赁住房、养老设施等多元用途，既消化库存又完善保障体系。

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二、区域市场：分化加剧，“核心坚挺 + 边缘贬值” 成定局
楼市已从 “普涨普跌” 进入 “细分市场割裂” 阶段，区域差异呈现量级分化：

  • 核心城市优质资产韧性凸显：一线城市新房价格连续 27 个月同比上涨，上海黄浦区豪宅开盘半小时售罄，北京 1000 万 - 2000 万元总价段新房成交同比增长 67%。土拍市场同样呈现 “强者恒强”，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元，核心地块溢价率维持在两成以上。

  • 三四线及资源型城市承压下行：呼伦贝尔全域新房、二手房价格普遍微降，新巴尔虎左旗新房价格跌幅达 0.48%。全国三四线城市房价中位数累计下跌 18%，部分人口流出城市去化周期超 50 个月，出现总价 5 万元的 “葱价房”。

三、供需结构：总量宽松与优质供给短缺并存
市场供需矛盾从 “总量不足” 转向 “结构错配”，呈现鲜明反差：

  • 库存高压集中于低效供给：全国 50 城商品住宅去化周期达 19.9 个月，二手房挂牌量突破 730 万套，但库存主要集中在远郊房、“老破小” 等低效资产。商业地产库存也在通过政策消化，深圳允许闲置商办用房改建保障房，实现 “去库存 + 补保障” 双重目标。

  • 改善型优质供给供不应求：重点 30 城 120-144 平方米户型成交占比升至 30%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超 50%。绿色建筑、智慧社区成为新盘标配，北京新盘通过阳台、挑空设计提升得房率后，去化率显著提高。

四、需求逻辑：从 “投机炒作” 回归 “居住本质”
购房者决策逻辑发生根本性转变，理性需求成为市场主导：

  • 刚需族聚焦 “政策窗口期”：25-35 岁群体中 37% 将购房纳入五年计划，但需求集中于结婚、生子等刚性场景，决策更看重 “低利率 + 价格回调” 红利，优先选择核心城市产业集中板块。北京、杭州 300 万元以下低总价二手房成交占比分别达 36%、55%，凸显刚需务实倾向。

  • 投资者转向 “核心资产配置”：投资性需求占比降至 12% 以下，高净值人群更青睐上海陆家嘴、香港铜锣湾等核心区域优质资产，看重长期租金回报与保值能力，而非短期价差收益。