华泰证券：2025年香港新房成交量创二十年新高

核心观点

香港房地产市场保持复苏势头。住宅方面，11月房价延续同环比上涨，租金再创历史新高，且12月中原地产领先指标显示房价仍在温和上涨；12月私人住宅成交量同比升幅在低基数下大幅走阔，2025年累计新房成交量创二十年新高，二手房成交量创四年新高、但尚未超过2021年的小高峰。商业地产方面，1-11月零售业销货价值同比止跌回升，推动11月零售业租金环比降幅显著收窄。我们继续看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时高股息率也带来一定支撑。

住宅量价：12月房价延续温和上涨，新房年度成交创二十年新高

房价方面，根据香港差饷物业估价署的数据，11月香港私人住宅价格指数环比/同比+0.9%/2.0%（10月+0.4%/1.2%），连续第6/3个月环比/同比上涨。此外，12月末中原城市领先指数环比11月末+0.8%（11月+1.9%），同比+4.7%（11月+3.4%），延续温和上涨趋势。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，12月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为1729/3711份，继续保持较高水平，而由于24年同期基数较低，同比增速大幅走阔（+100%/31%）。全年累计来看，2025年香港新房/二手房私人住宅成交2.03/3.72万份，同比+21%/19%，其中新房成交连升3年，已创二十年新高，略超2019年的小高峰；二手房成交连升2年，创四年新高，但尚未超过2021年的小高峰。

租金和利率：11月住宅租金再创新高，美联储降息推动HIBOR再降

根据香港差饷物业估价署的数据，11月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.2%/4.6%（10月+0.2%/3.9%），继续创出历史新高。随着美联储降息落地，12月末1个月HIBOR环比-10bp至3.08%。但由于Prime rate已处于1980年有数据以来的最低水平（5%）、并未随美联储降息继续下调，房贷利率继续以3.25%的封顶利率定价（Prime rate-175bp），依然低于A类住宅租金收益率（11月为3.60%），亦接近B类住宅租金收益率（3.10%）。随着房价重启上涨趋势，租金收益率开始见顶回落，但由于资本利得预期修复，我们认为租金收益率和房贷利率比价对于房价的参考意义也在降低。

商业地产：1-11月零售额同比止跌回升，推动租金降幅显著收窄

根据香港政府统计处的数据，11月香港零售业销货价值为337亿港币，同比+6.5%（10月同比+6.9%），连续第7个月同比上行；1-11月累计为3454亿港币，同比+0.4%，实现止跌回升。零售业的复苏或因为入境旅客人次的增长对冲了港人北上消费趋势的影响，根据香港旅游发展局的数据，1-11月入境旅客人次同比+12%。受零售额好转驱动，11月香港零售业租金环比降幅出现明显改善。根据香港差饷物业估价署的数据，11月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.1%/-0.1%/持平（10月环比-0.8%/-0.1%/-0.3%），同比-4.8%/-3.5%/-3.3%。