1月26日，京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）正式向香港联合交易所递交上市申请，启动港股上市进程。时间回溯至2023年，京东集团曾拟将京东工业与京东产发同步分拆至港股主板独立上市。其中，京东工业已于2025年12月成功登陆港股，此次递表也是京东产发继2023年首次提交招股书后，第二次冲击 IPO。
依托京东生态，构建三大核心业务
京东产发业务源头可追溯至2007年京东集团自建物流体系的战略布局，2018年开始独立运营后持续快速发展，京东集团间接持股约77.9%。
京东产发核心业务主要围绕三大维度展开：一是基础设施解决方案，提供租赁、物业管理及增值服务，截至2025年9月30日，该板块收入达26亿元，境外资产贡献占比16.7%；二是资产价值提升，通过全周期资产管理实现资产增值，2020-2024年累计实现年均资产增值变现收益13亿元，累计回报率达初始成本的40%；三是基金/合伙投资平台管理，作为轻资产转型核心，2024年管理费收入达1.968亿元，2020-2024年年均复合增长率30%。
依托京东集团供应链生态优势，京东产发已形成项目获取、融资渠道、资产管理、资本循环的端到端核心能力。截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额达1215亿元，总建筑面积2712万平方米，在亚太地区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。其中，境外资产占比12.8%，已覆盖亚太、欧洲、中东等十余个国家和地区，海外项目达53个。
运营数据方面，京东产发展现出强劲的市场竞争力。往绩记录期内，已竣工现代化基础设施资产期末平均出租率超90%，稳定运营资产出租率更是高达93%，高于新经济领域平均水平约10个百分点。客户基础持续多元化，截至2025年9月30日，基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献占比达62.5%，较2018年独立运营初期实现显著提升。
财务数据显示，京东产发盈利能力稳步增强。2023年、2024年及2025年前三季度，经调整EBITDA分别为37亿元、37亿元及23亿元；经调整盈利分别为2.61亿元、5.30亿元及8.23亿元，核心经营指标呈现增长态势。现金流方面，2023年、2024年及2025年前三季度经营活动所得现金流量净额分别为18.82亿元、23.42亿元及18.66亿元，为业务扩张提供稳定资金支持。
全球化布局提速，募资扩大业务规模
全球化布局成效显著。京东产发海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%持续提升至2025年9月30日的12.8%，形成了“东南亚起步、成熟市场拓展、中东重点突破”的全球化路径。通过与当地合作伙伴共建、收购优质资产等方式，已在新加坡、荷兰、迪拜、东京等核心物流节点建立布局，成为中国企业出海的重要基础设施服务伙伴。
根据仲量联行报告，中国新经济领域现代化基础设施市场持续扩容，2024年底总建筑面积达20.2亿平方米，预计2029年底将增至21.4亿平方米。其中，物流基础设施占比62.6%，2019-2024年年均复合增长率3.2%，而高标仓作为高端细分领域，同期年复合增长率达17.1%，2024年渗透率13.5%，未来增长潜力广阔。
政策层面，《“十四五”现代物流发展规划》《国家物流枢纽布局优化调整方案》等多项政策，支持物流基础设施智能化升级、高效土地利用及社会资本参与，同时通过REIT试点拓宽行业融资渠道，截至2025年底已有11只物流基础设施类C-REIT上市。全球范围内，供应链重塑、企业出海及电商渗透等趋势，进一步推动亚太、欧洲、中东等地区对高品质物流基础设施的需求。
根据招股书，京东产发此次上市募资净额拟主要用于四大方向：一是未来12-36个月拓展海外战略物流节点基础设施网络及组建全球人才团队；二是同期提升中国境内资产网络密度与质量，强化核心区域布局；三是未来12-48个月升级解决方案及服务体系，增强客户吸引力；四是用于一般公司用途及营运资金需求。
未来战略方面，京东产发将持续巩固中国市场领先地位，同时加速全球业务扩张，进一步多元化客户基础及服务能力，深化与长期资本合作伙伴的协作，强化资产管理核心能力。公司目标是成为扎根中国、布局全球的互联现代化基础设施平台，为全球客户提供更具韧性的供应链基础设施解决方案。
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