中新网北京1月29日电(胡淑娟)一纸公告函，让林晓(化名)不得不紧急搬家。
此前，林晓居住在魔方公寓上海金豫路社区。该社区产权人张贴的公告函称，承租人魔方公寓长期严重违约，公司已依法解除与其之间的租赁合同，并正式收回该物业。
“产权人没有强制要求租客搬离，但我们此前交的押金很可能要‘打水漂’。”林晓介绍，之前签署的租赁合同要到2月底左右才到期，考虑到后续风险，她决定直接换房。
中新网调查了解到，魔方公寓上海、杭州、深圳等地多家门店停止运营，部分租客在事发后申请的押金、租金退款迟迟未到账，产权人也被拖欠租金。与此同时，魔方公寓小程序正在宣传“2026抄底淘房季”活动，发送限量秒杀券以抵扣3000元租金。
不过，随着“魔方公寓还能不能租”的担忧持续蔓延，这个优惠在租客心中已经大打折扣。
魔方公寓。 受访者供图
租客押金、业主数月租金被拖欠
去年2月份，林晓和上海盛沐资产管理有限公司(“魔方公寓”品牌关联公司之一)签署了《公寓使用合同》，租金2400元/月左右、服务费340元/月，而且需要押一付三。“当时奔着‘魔方公寓’才租的，连锁品牌比较有保障。”她补充道。
公开资料显示，魔方公寓是魔方生活服务集团(以下简称“魔方生活”)旗下的品牌之一，成立于2009年，专注于为都市白领提供集中式长租公寓服务。基于这一定位，该公寓的租客也多是年轻人。
而林晓自认的稳定保障，在1月13日瞬间“崩塌”了。
当天上午11时左右，魔方公寓上海金豫路社区租户微信群突然被解散。等到下班后，该社区的大部分租客才发现，产权人上海齐润实业有限公司张贴了一份特殊的公告函。
产权人张贴的公告函。 受访者供图
公告函声称，魔方公寓因长期严重违约被收回租赁权及经营管理权，若租客仍有意愿居住，可与产权人重新签订租赁合同。林晓告诉中新网：“1月13日晚上，产权人在和我们协商签署债权转让声明、房屋租赁协议，其中约定之前支付的房屋押金要由租客自己向魔方公寓方面主张退还。”
实际上，魔方公寓门店的经营问题在去年就曾引起关注。
上海魔方公寓的另一位租客王莉(化名)在去年11月份左右就刷到过“魔方公寓爆雷”话题的帖文，没想到次月自己就接到工作人员的通知，对方说“魔方不经营了，要签署转租合同”。王莉在去年12月中旬便向魔方公寓申请过退还押金、住宿服务费、水电费等7000多元，但截至发稿仍未收到。
而魔方公寓的经营危机或在去年更早之前就已有迹象。上海诺一实业有限公司(以下简称“诺一实业”)曾在几年前与魔方生活关联公司签署长期租赁协议。
“按照原来的合同，公司和魔方约定三个月支付一次租金。后来在去年年初双方有过协商，一个月支付一次。”1月22日，诺一实业的工作人员向中新网透露称，魔方公寓方面在2025年3月份左右开始不按时打款，到了当年7月份直接拖欠租金，“对方当时就说没有钱，现在差不多还有3个月租金、水电费以及垃圾清运费没有结算。”
除了上海诺一实业，杭州、深圳等地多家产权人公司的工作人员均向中新网确认，魔方公寓违约并拖欠了数月租金，公司已经解除和他们的合作。还有媒体报道称，魔方公寓广州地区拖欠部分业主租金在数十万元至百万元不等。
一边优化调整，一边扩展新项目？
“我在的公寓入住率还可以，而且停车场有很多车，没想到魔方会长期拖欠租金。”不少租客都像林晓有着这样的疑惑。
今年1月初，魔方生活曾向媒体回应称，根据公司的整体房源结构战略性优化策略，魔方对部分门店正在进行优化，少量门店将进行关闭或运营主体调整。目前魔方的经营正常有序，同时仍在积极拓展新项目。
此前，中新网向魔方公寓方面发送邮件询问具体情况，截至发稿暂未收到回复。1月27日，中新网以租客身份向上海魔方公寓两家门店询问相关情况。工作人员称，一部分门店停止运营是由于合同到期，还有一部分是因为亏损。目前所在的门店还在正常运营。
深圳一位受访的产权人公司工作人员则在采访中提到一个细节，他在魔方公寓撤场后接手了运营和管理，发现出租公寓半数房间基本上是闲置的。
值得注意的是，魔方生活在2022年曾谋求上市，并于当年9月向港交所递交申请。
根据媒体此前报道，魔方生活招股书披露，其收入由2019年的9.46亿元增至2021年的14.71亿元，净利润由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元。2022年上半年，魔方生活归属股东净利润924.8万元。截至2022年年底，魔方生活共有7.62万套在营公寓，分布在全国25座城市。但该运营数据并未更新，官网数据仍停留于2022年。
魔方公寓官网显示，魔方生活是领先市场且发展迅速的长租公寓服务平台，其公寓有两个发展模式。一个是直营模式，即公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营；另一个是加盟管理和第三方托管模式，即公司以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。
从此前计划上市到如今“战略性优化策略”，长租公寓模式再次被质疑是否可靠。
这背后与租赁市场的变化有关。相关机构统计数据显示，2025年全国40个重点城市全年平均挂牌租金约43.3元/㎡/月，较去年同比下降6.4%，跌幅呈现收窄。
“租赁市场分为房东市场、二房东市场，魔方公寓就相当于二房东。”中原地产首席分析师张大伟介绍，二房东和大房东签订租约锁定一定时期的租金，后面通过市场租赁价格上涨获得盈利。他指出，租赁价格不涨或者缓涨，若管理成本依然比较高，将加大公司经营压力。
律师：租客有权要求退还押金及剩余租金
这几天，在魔方公寓上海金豫路社区的租户群里，部分租客称房子仍在租期内却收到了“退租”短信，还有人遭遇房门密码被更换。他们在犹豫，是要直接换房还是和产权人续签合同，以及该如何保障自己的权益。
北京泽亨律师事务所创始合伙人、副主任李红枝向中新网介绍，根据民法典，因一方违约导致合同目的无法实现的，另一方有权解除合同，尚未履行的部分，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
“在魔方公寓与租客签订的租赁合同履行过程中，若因魔方公寓与产权方的纠纷导致租客无法继续使用房屋，魔方公寓的行为构成对租客的违约。”李红枝表示，租客有权要求魔方公寓退还押金及剩余租期对应的租金。
李红枝特别提到，如果目前魔方公寓与产权方的纠纷并未经过魔方公寓自认或同意，抑或是人民法院的确认，产权方是否享有解除权、法院是否确认其之间的合同解除存在不确定性。
对于租客方，她建议要留存租赁合同、付款凭证、沟通记录等全部证据。针对魔方公寓拒退押金费用的情况，租客可以联合向法院起诉并申请财产保全。若租客决定与产权方签订租赁协议，要明确租期、租金抵扣等核心条款。
对于产权方，李红枝表示，在与魔方公寓方协商沟通过程中，收集固定对方违约的完整证据(如租赁合同、催收记录、欠费凭证等)。同时，通过诉讼和财产保全方式查封、冻结扣押魔方公寓的相应财产，以确保魔方公寓具有相应费用的支付能力。
企查查显示，魔方(上海)公寓管理有限公司已被列为“失信被执行人”，涉案金额超1500万元，还深陷多起房屋租赁合同纠纷。(完)
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