趣侃历史上的北京房价

有感于当前京城老百姓普遍关心的房价问题，笔者突发奇想，意欲考证一下历史上的北京房价是个什么概念，借此与当今作一对比。

历朝历代的东西值得考证的很多，之所以聚焦房价，一是因为房产是财富的象征，在任何时期都具有一定代表性；二是今人最关心的话题就是房子，朋友聚会，见面三句话就会转移到当前的房价上，可见其关注度之高；三是以史为鉴，可以通过古今对比，探讨一下困扰当前房价一路攀高的症结所在。

自明成祖朱棣1421年迁都北京后，五百八十多年的历史长河中，北京先后经历了明、清、中华民国三个主要历史时期。

去繁就简，我们分别选择这三段历史中比较稳定的“明朝中叶”、“清朝中叶”、“民国黄金十年”作为研究对象。

六大名著之一的《金瓶梅》被被誉为研究明朝政治、经济、人物生活的活化石，作品表象上假托北宋宣和旧事，实际上展现的是明朝中期政治和社会风气的一卷浮世绘，小说中对当时住房亦有不少描述，从书中我们可以了解到明人主要靠租、典、买三种途径解决住房问题。

租比较好理解，《金瓶梅》开篇就提到了武大郎跑去清河县卖炊饼，作为流动人口，武大卖炊饼本小利薄，没钱买房，只能租张大户家的两间房子住，两间房房租折算到今天约为30元/月，这价位放到今天，估计得到偏远的农村去租间瓦房还成吧。

“典”是只需要把一笔典房款付给房主，就能按约定期限住上很长一段时间，到期后，典房款一文不少还是自己的。这种房产交易现在早已绝迹，而在明清甚至民国，典房一直与租房并驾齐驱，为天下寒士解决了燃眉之急。

武大在娶了金莲之后，觉得租房没有典房划算，两口子一合计，凑了十两银子，典得县门前楼上下两层四间房屋居住，以《明史·食货二》记载折算，十两银子不过今天6000元人民币，就按典期最短三年来计算，一间房子表象上一个月只要花30多元就能住的安安稳稳，实际上三年以后，这6000元还得原封不动退还给您老人家，您说这这不是天上往下掉馅饼吗。

从租房过渡到典房，弱势群体的武大郎总算上了一个台阶，但是，还没等武大过上几天快活日子，就被红杏出墙的老婆一碗药汤毒死，至死都没能为自己挣下一份产业。

那么当时买一套房子是什么价格呢？在《金瓶梅》第三十九回中，西门庆替“二奶”王六儿买了狮子街最繁华地段的一处两进四出的大宅子花了120两银子，按现在的货币算下来，总价才七万多。

狮子街于清河县类似于今天的王府井于北京，明朝时北京城繁华地带类似于西门庆的这处“外宅”，总价也才不过十多万，但放到今天，您要揣着这点钱去三线城市买房，都不好意思和人家售楼小姐打招呼。

明朝老百姓的收入，文史也有各种记载，冯梦龙在万历年至天启年写有《喻世明言》，其中《卖油郎独占花魁》一节中描述卖油郎秦重街头卖油一年除去吃喝日常开销，还剩余16两白银，合计9000余元，和现在的摊贩收入大抵相当。

《儒林外史》中描写明朝成化年间穷秀才范进跑去问老丈人借钱，老丈人胡屠户当即淬了女婿一口，恨恨地说自己杀一天猪只赚得钱把银子哪有钱可借，一天一钱，一月3两，一年有36两，如此算来胡屠夫一个杀猪的一年收入也在两万元左右，比较靠谱的《宛署杂谈》及《明史》中记载当时的县令年收入约为今天的三万余元，农民年均收入七千多元，普通佣工五千多元。

明朝京城房价按照地段、区位也有高低之分，区段好的的豪宅一平米房价约为800元，较偏远的外城瓦房房价不过200元，按照明朝普通老百姓的收入水平，上文中的秦重、胡屠夫等社会底层人物，干个一两年，在远郊置几间瓦房应该不在话下。

明朝房价低的原因在于政府给老百姓盖房，朱元璋是放牛娃出身，懂得体恤老百姓，当政期间，一方面大量兴建廉租房给老百姓居住，另一方面大力惩治贪官污吏，力度空前，在一定程度上保证了居者有其屋，并在防止官吏腐败寻租方面成果斐然。不像现在，政府兴建的经济适用房、两限房，里面住的大部分可都不是一般贫民老百姓。

明朝房价低，老百姓都不为住房发愁，那么到了清朝呢？笔者在翻阅了正史《清史稿》、蒲松龄的《聊斋志异》及其纪晓岚的《阅微草堂笔记》后发现，关于清朝的文史作品里很少有谈到房价的，好像那时候根本没人关注这个东西，但是清朝离咱们年代较近，根据当时遗留下来的各种存世房契记载，我们也能对当时的房价寻摸出个大概。

根据记载，清康熙五十七年(1718)，北京大兴县北城有一所楼房出售，该房临街，下面两间开店，上面两间住人，楼后加盖厢房一间，合计5间约150平米的房子售价210两白银，经折算，当时的一两银子折合今天的人民币为150元左右，这样算下来这套房子总价在3万元左右，均价210元；又记乾隆十三年，北京内城新帘子胡同四间瓦房售价75两白银，约为今天的1.2万，按照每间房30平米的标准衡量，房价约为100元。如此看来，清朝的房价比起明朝似乎还要便宜，清朝的房价总体上来讲，豪宅每平米600元左右，普通住宅200元左右，普通瓦房200元以下不等，当然，根据地段、风水不同，价位也不等。

关于清朝普通人当时的收入，《大清会典》有明确记载，当时一个七品县令年收入50多两银子，约为今天的八千多元，但是考虑到各种灰色收入，一年弄个几万块还是轻轻松松，随便置套房产应该不成问题，《清史稿》中记载，清朝官员的收入要普遍低于普通老百姓，当时一个仆人的月工资是6两白银，年工资即72两，等于现在的1.1万，仆人一年的工资足可以买下上文中新帘子胡同的那四间瓦房，仆人尚如此，普通人就更不肖说了。

清朝的政策是藏富于民，当时老百姓的消费也是比较低的，在《红楼梦》第六回“贾宝玉初试云雨情，刘姥姥一进荣国府”中，描写刘姥姥带着板儿跑去荣国府打秋风，凤姐赏了她二十两银子，约合今天的3000块钱，刘姥姥当即喜的眉开眼笑，这点银子足够她全家人一年的吃穿用度，可见当时消费之低。

在清朝，普通人一年收入就能买一套房，这绝对不是耸人听闻，并且这套房相当于今天的联排别墅，没有公摊面积一说，当然，最重要的是你在拿到房契的同时，还能拿到一张地契，买了房子，连房带地都是你的，哪像现在，你买了房最多只能拿到一张写有使用几十年年限的房本，地契？您见过吗？

清朝，京城房价低的一个重要原因是清政府为官员大量建造“经济适用房”，譬如今天的王府之类四合院当年都是政府免费分给官员的宅子，官员的宅子还都不赖，他们没有必要去买房置业，哪像今天的大小官员几乎家家都有两套以上的房产，要知道当今的公务员数量可是历史上的几十倍，这部分人挤占住房市场的份额着实不小，在抬高房价方面使了不小的“暗劲”。

相比于明清的经济状况复杂，现存的各种典籍对离我们最近的民国时期的北京房价有着翔实确凿的记载：即使是北京当今区位最好的二环以内，一座普通瓦房，均价只有300元/平方米，是今日北京同地段房价的百分之一。租房住的话那就更便宜了，每间房月租只有十几斤大米，按照今天的换算也就几十元。

各种文学作品中，当推《鲁迅日记》对北京房价的记载作为客观，鲁迅先生在北京买过两回房。第一次是西直门内八道湾胡同一座大宅子，不算契税和装修款，花了3500块大洋。按银元在民国前期的购买力，按一块大洋折合50元计算，3500块大洋不到18万元， 第二回买房是阜成门内西三条胡同的另一座宅子，不算契税和改造费，花了800块大洋折算到今天才区区4万元，真是羡煞了当今的知识分子。

1930年，当时的北平土地部门对京城的房产进行过一个评估，评估的结果是小洋楼最贵，普通瓦房最便宜，折算到今天的物价如下：小洋楼每平米800元；普通楼房每平米450元，四合院瓦房每平米260元，普通平房每平米160元。

关于当时的收入，同样在1930年，北平市社会调查所调查全城工薪阶层的家庭收入，调查对象包括小学教员、人力车夫、三等巡警、纺织厂工人和店员等中下阶层，每家平均月收入16块大洋，折合现今人民币800元。这种收入水平在今天看来虽然很低，不过跟当时房价比可不算低，那时的工薪阶层攒几年钱就能轻松买小院。

民国时期北京房价之所以低，一个原因是房多人少，据统计1930年北京常住人口大约150万左右(含郊区)，而住房却有119万间，再加上因没门牌而没被政府统计到的大量棚屋，基本上人人能分到一间房了；另一个原因是民国时期的政治中心在南京，同时期南京的房价要远远高于北京。

我们从以上数据分析得出如下结论：自明朝迁都北京至今五百八十年的时间里，北京可以有很多不如意的地方，但是却没几个人像今天这样去抱怨房价，难道说当今的和谐盛世还不及历史上的封建王朝么，原因肯定不是。

今天的北京房价相比历史高的离谱，除了一系列政策等方面的主观因素，也存在不容忽视的以下客观原因：

一、农业化转向城市化城市人口剧增。“五四”期间，我们宣称四万万中华同胞团结起来，那就是说全国人口有4亿人，当时北京人口约为180万，现今人口已经突破了2200万大关，土地有限，人口增多，可供住房开发面积远远跟不上人口激增数量，造成土地及房屋供求比例失衡，市场经济的推动导致水涨船高、稀缺的房产变得奇货可居。

二、古代的房子造价比较简单。衡量一座房子的价值第一是材料，第二才是地段，和今天正好相反。农业社会的建筑材料多为树木瓦片，更甚者多用泥坯成墙，不似现在这样大量使用工业材料，钢筋水泥各种机电管线错综复杂，成本提高，过去靠人力，就地取材，现在多用机械，取材天南海北，科技造就了方便，但未必造就廉价。

三、农业社会人口流动小。因为政治需求，土地变成了束缚人民的枷锁，人口没有出现流动现象，因为抑商，工商业用地量很少，用于住房的土地也不会像今天这样被挤占。同时，因为户籍制度的限制，乡下务农者也不可能像今天这样尽一切办法跑去城市讨生活，由此没有出现像今天这样的刚性需求。

四、土地比房产值钱。明清社会重农抑商、以农为本，丰产的土地比房产更有吸引力，也更值钱，到荒郊野岭跑马圈地的可比一头扎进城里买房子置业的多。土地交易数额远远大于房产，土地是投资的主要渠道，现今土地国有化，房产取代土地被当成投资品，并具有了货币属性。

五、古代存钱利率高。此外，就笔者考究，明清乃至民国，存钱的利率是很高的，譬如上文中提到的典房就是很明显的例子，张三急等钱用，把房子典给李四住，李四付一笔典房款住上一段，张三拿了典房款去投资别的买卖，回头赚得的收入要远高于把房子租给李四的租金收入，借鸡下蛋，何乐而不呢。反观当今，存钱利率偏低，大量的游资无处可去，这些热钱给炒房提供了可乘之机，从先前的炒房扩展到炒绿豆炒大葱，政府没有提供一条健康的投资渠道，从这个角度也有不小的政策引导问题。

综上所述，表象上，历史上北京的房价似乎很便宜，但是历史毕竟在不断发展，每段时期总有自己的物价特征，譬如明清时期盐比油贵、铁比米贵，现在正好相反。

从几千年的农业社会一下子转型到城市化社会，从重农抑商到重商轻农，这本身就是中国三千年未有之大变局，由房价衍生的一系列住房问题只是新时代社会发展的一个经济特征。当然，善于解决各种难题是中国历史保持旺盛生命力的潜质之一。

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